Zur Immobilienfinanzierung gibt es in Österreich sehr viele Fragen. Wer aber den Wunsch nach einem eigenen Haus hat bzw. einer Wohnung, der sollte sich früher oder später mit diesem Thema auseinandersetzen. Doch worauf genau kommt es an?
Im Vorfeld empfiehlt es sich bestimmte Themen anzueignen. Denn eine Immobilie lässt sich auf unterschiedliche Wege finanzieren.
Der größte Teil beginnt bereits in der Planungsphase und endet mit dem geeigneten Darlehen. Selbst da gibt es wieder verschiedene Möglichkeiten. Das genaue Vorgehen sowie Tipps & Tricks beim Vergleich gibt es im folgenden Ratgeber.
Was genau ist eine Immobilienfinanzierung?
Zunächst einmal macht es Sinn sich über die Definition zu unterhalten. Was genau steckt hinter einer Immobilienfinanzierung?
Generell handelt es sich dabei einen aufzunehmenden Kredit, mit dessen Hilfe ein Haus oder eine Wohnung finanziert werden soll. Unter anderem gibt es Finanzierungen mit Fremdmittelanteil. Diese Darlehen werden meistens von zwei Parteien vergeben:
- -> Banken
- -> Bausparkassen
Damit jedoch die Bank abgesichert ist, wird meistens eine Hypothek aufgenommen. Sozusagen ein Pfand als Absicherung. Das Ganze wird im Grundbuch eingetragen.
Manchmal kommt es auch vor, dass bestimmte Menschen ihre Kreditschuld nicht zurückzahlen können. In diesem Fall hat die Bank das Recht die besicherte Immobilie zu veräußern. Ebenfalls möglich ist die Finanzierung ohne Eigenkapital.
Hier wird des Öfteren von einer Vollfinanzierung gesprochen. Das geht aber nur, wenn der Kreditnehmer eine ausgezeichnete Bonität nachweisen kann. Der Anteil an Eigenkapital muss dabei bei etwa 20 Prozent liegen. Je höher, umso besser. Zuvor prüft die Bank Bonität und Besicherung des Kredits.
Tipp: Einen Überblick von den Experten von Interhyp Österreich gibt es im Ratgeber zum Thema Fragen & Antworten zur Immobilienfinanzierung in Österreich zum Nachlesen.
Formen der Baufinanzierung
In Österreich haben Kreditnehmer verschiedene Möglichkeiten einen Kredit für ihre Wohnung oder ihr Haus aufzunehmen. Unterschieden werden zwischen den drei folgenden Varianten:
- 1) Annuitätendarlehen
- 2) Cap-Darlehen
- 3) Forward-Darlehen
1) Annuitätendarlehen
Die erste und klassische Form der Immobilienfinanzierung in Österreich ist das Annuitätendarlehen. Sie ist innerhalb des Landes am meisten verbreitet. Ein solches Bauspardarlehen wird dann vergeben, wenn ein Bausparvertrag vorliegt.
Dieser wird auch heute noch sehr oft abgeschlossen. Ein großer Vorteil bei dieser Form der Finanzierung ist die hohe Planungssicherheit. Die zu zahlenden Tilgungen samt Zinsen bleiben die gesamte Laufzeit gleich. Das schafft Gewissheit.
2) Cap-Darlehen
Eine andere Form wäre das Cap-Darlehen. Das Prinzip dahinter kommt dem Annuitätendarlehen schon sehr nahe. Jedoch mit einigen Unterschieden. Insbesondere in den Zinsen. Das Darlehen ist bekannt durch seine variablen Zinssätze. Das kann entweder zum Vorteil werden oder zum Nachteil. Wirkliche Planungssicherheit bekommt man hier nicht.
Die Finanzierung läuft über mehrere Jahre oder Jahrzehnte. Wer also extrem großen Wert auf Sicherheit legt, sollte sich für die erste Form entscheiden. Deswegen auch der Name „Cap“. Hier muss jeder für sich selbst entscheiden.
3) Forward-Darlehen
Die letzte und dritte Möglichkeit ist das sogenannte Forward-Darlehen. Der Begriff stammt aus dem Englischen und bedeutet so viel wie Zukunftsdarlehen. Aktuelle Kunden können dadurch vorteilhafte Konditionen erwerben, welche für die nächsten bis maximal 5 Jahre gesichert sind. Sehr attraktiv in der Phase von Niedrigzinsen.
Ebenfalls handelt es sich dabei um eine Variante der Anschlussfinanzierung. Aber nur, wenn der Kredit nicht bis zum Ende der Laufzeit getilgt wurde. Kreditnehmer gehören sozusagen zu den ersten der Finanzierungsrunde sind aber trotzdem an fixe Zinsen gebunden. Deswegen dreht es sich nicht 100 % um eine Baufinanzierung.
Vorteile der Immobilienfinanzierung
Die Finanzierung einer Immobilie ist außerdem mit mehreren Vorteilen verbunden. Sofern alles richtig gemacht wird. Welche Vorzüge das sind, zeigt die folgende Auflistung:
- relativ sichere Geldanlage
- Mietersparnis
- Vermögenssteigerung
- Besitz eigener 4 Wände
- diverse Finanzierungsmöglichkeiten
- neue Rücklagen können gebildet werden
mögliche Risiken bei der geplanten Finanzierung
Bei der Immobilienfinanzierung handelt es sich generell um eine sichere Geldanlage. Doch der Erfolg der Baufinanzierung hängt von mehreren Faktoren ab. Und wer sich nicht richtig informiert, geht gewisse Risiken ein. Vor allem der Punkt Planung stellt das größte potentielle Problem dar.
Ein gutes Beispiel dafür wäre die Insolvenz des Bauträgers. Deswegen ist es umso wichtiger sich vorab genau über diesen zu informieren, um derartigen Überraschungen aus dem Weg zu gehen. Auf keinen Fall im Voraus Zahlungen tätigen.
Worauf kommt es bei der Immobilienfinanzierung an?
Im Artikel wurden nun zahlrieche Tipps über die Baufinanzierung gegeben. Aber worauf kommt es zusammengefasst wirklich an? Empfohlen wird auf jeden Fall der Vergleich mehrerer Angebote. Je mehr miteinander verglichen wird, umso bessere Konditionen lassen sich letztendlich finden.
Ebenfalls sollten die Betroffenen die Frage beantworten: Wie viel Eigenmittel stehen zur Verfügung? Je mehr Eigenkapital beigesteuert wird, umso attraktiver werden die Angebote. Nicht vergessen werden darf der tatsächliche Finanzierungsbedarf. Darin enthalten sind zum Beispiel:
- -> Preis für Immobilie
- -> Kaufnebenkosten
- -> Kosten für Einrichtung
- -> etc.
Hilfestellung bei diesem Thema bietet eine Haushaltsrechnung. Durch sie ist es möglich die monatliche Kreditrate genau zu berechnen. Sobald dieser Bedarf herausgefunden wurde, geht es daran den passenden Anbieter zu finden. Sehr spannend dabei der Vergleich im Internet.
Was bedeutet der Begriff Sollzinsbindung?
Des Weiteren wird bei der Immobilienfinanzierung in Österreich immer wieder der Begriff Sollzinsbindung fallen. Diese Sollzinsbindung beschreibt den Zeitraum, in dem der Zinssatz des Darlehens festgeschrieben ist. Der große Vorteil: Er kann sich nicht verändern.
Die Laufzeit bzw. Zinsbindungsfrist kann frei gewählt werden. Oft stehen zur Auswahl:
- – 5 Jahre
- – 10 Jahre
- – 15 Jahre
- – 20 Jahre
Die Art der Zinsbindung hängt maßgeblich vom Zinsniveau ab, welches am Darlehensabschluss erzielt wurde. Eine lange Sollzinsbindung macht insbesondere bei niedrigen Zinssätzen Sinn. Jedoch können sich die Werte jeder Zeit ändern. Vergleichen hilft hier ungemein.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Zu guter Letzt die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird bei vorzeitiger Auflösung des Darlehensvertrags fällig. Manchmal gibt es Situationen, in denen die Betroffenen ihre Bindungsfrist vorzeitig auflösen wollen. In solchen Fällen verlangt der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Kurz erklärt dreht es sich dabei um einen finanziellen Ausgleich, welcher für die ursprünglich vereinbarten Zinsen gilt.
Die genaue Höhe errechnet sich nach der Restdauer des Vertrags. Jedoch gibt es Wege eine solche Entschädigung zu vermeiden. Schon vor Abschluss der Finanzierung gilt es die Vertragsdauer zu prüfen. Noch besser wäre die Vereinbarung eines vorzeitigen Rückzahlungsrechts.
So ist es dem Kreditgeber nicht gestattet eine Entschädigung zu verlangen. Generell lassen sich nach etwa 10 Jahren Immobilienfinanzierungen bei einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Strafgebühr kündigen. Sozusagen das Sonderkündigungsrecht.
Fazit
- In Österreich eine Immobilie zu finanzieren ist mit vielen Fragen verbunden. Welcher Kreditgeber ist der richtige?
- Außerdem gibt es verschiedene Formen der Finanzierung mit eigenen Vorteilen. Generell macht es Sinn mehrere Anbieter miteinander zu vergleichen. Speziell in Sachen Laufzeit und Zinsen kann dort am meisten herausgeholt werden. Einfluss auf die Höhe hat das eigene Kapital.
Hier wird immer von rund 20 Prozent gesprochen. Je höher die eigene Einlage, umso besser die Konditionen. Achte beim Vertrag auf Dinge wie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Am besten ein vorzeitiges Rückzahlungsrecht vereinbaren. Dann sollte dem Immobilienkauf oder Errichtung eines eigenen Hauses nichts mehr im Weg stehen.
